Normalmente, a la hora de comprar/vender un piso, nos preguntamos lo haremos a un precio adecuado.
Una respuesta objetiva podemos encontrarla solicitando una tasación a una sociedad especializada. La desventaja es que este estudio tiene un coste, por lo que no nos sirve para hacer un estudio preliminar. Si finalmente adquiramos el inmueble y solicitamos una hipoteca, la entidad bancaria ya se ocupará de solicitar la tasación, que pagaremos nosotros, por supuesto.
Podemos encontrar otras páginas web de valoración de inmuebles o de alquileres, como la Sociedad de Tasación o Tercero B .
Otra opción, nos la proporciona el Gobierno de Aragón que, al igual que otras comunidades autónomas, facilita una herramienta para valorar inmuebles de cara a efectuar liquidaciones de impuestos de Sucesiones, Transmisiones o AJD.
La desventaja es que la valoración es con fines recaudatorios y no siempre puede ser un reflejo fiel del mercado. Aun así, es una buena herramienta para establecer una referencia y efectuar comparaciones entre inmuebles.
En este artículo quiero exponer unas técnicas sencillas de valoración de inmuebles basadas en métodos financieros empleados para valorar inversiones o adquisiciones de empresas.
Una primera fórmula que nos puede indicar si el precio es el correcto sería la RENTABILIDAD BRUTA POR ALQUILER, es decir el porcentaje que se obtiene de dividir la renta anual que obtenemos por una vivienda en alquiler por su precio de venta. Este método se basa en descuento de flujos de fondos, que mide la rentabilidad de una inversión a largo plazo en función de los rendimientos que produce.
Si una vivienda se alquila por 500 € al mes (6.000 € anuales) y el precio de compra ha sido de 150.000 €, obtenemos una rentabilidad bruta de un 4% que se calcula dividiendo la renta anual por precio de compra, y el resultado, multiplicándolo por 100 (6.000 / 150.000) x 100 = 4%
Si hacemos el proceso inverso y dividimos el precio de venta por el precio de alquiler, 150.000/6.000 obtendremos lo que se denomina PER (Price Earnings Ratio). Esta ratio es muy frecuente en la valoración de empresas (dividendo/cotización de la acción). En el ejemplo anterior obtendríamos un PER de 20 años, equivalente al número de veces que el precio del alquiler está contenido en el precio de venta.
Según un informe del Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar un piso en España es del 4.7% (dato del primer trimestre de 2015). Equivaldría a un PER de 21,3 años, si bien puede tener oscilaciones significativas dependiendo de la población, la ubicación dentro de ésta y de la calidad y configuración del inmueble.
Como ejemplo, si tenemos una vivienda que podríamos alquilar por 800 euros al mes, simplemente tendríamos que multiplicar por 255 meses (21,3 años) para saber el precio de venta que tiene esta vivienda hoy en día. En este ejemplo, saldría un precio aproximado de 204.000 euros. También se puede hacer el proceso inverso, para calcular la renta de un alquiler. Si hay una vivienda a la venta por 125.000 euros, solamente tenemos que dividir el precio por 255 meses y obtendríamos que la renta debería estar sobre los 490 euros al mes.
Hay que aclarar que cuando hablamos de rentabilidad bruta, lo hacemos a efectos de la valoración del inmueble. Para comparar la rentabilidad con otros productos financieros (depósitos bancarios, deuda pública, etc.) habría que calcular la rentabilidad neta (que siempre será inferior), descontando de la renta del alquiler los gastos que ocasiona el piso (mantenimiento, comunidad, seguro, IBI, etc.) y tener en cuenta la fiscalidad de cada producto.
Finalmente, otro método para valorar inmuebles, sería el de MÚLTIPLOS. El PER es uno de ellos, pero podemos encontrar otros como €/m2 o €/nº de habitaciones.
Para establecer una valoración por múltiplos, en primer lugar hay que definir las características básicas del inmueble (tipo de vivienda, con o sin ascensor, antigüedad, estado, calidad de los acabados, ubicación, etc.) y buscar pisos de similares características, por ejemplo en los portales inmobiliarios que hay en internet.
En segundo lugar, se calcula el múltiplo. Por ejemplo, si por un piso de similares características al nuestro que tiene 100 m2, se piden 220.000 €, obtenemos un múltiplo de 220.000 €/100 m2= 2.200 €/m2. Si nuestro piso tiene 87 m2, el valor estimado será de 87 m2 x 2.200 €/m2 = 191.400 €.
En este caso hemos puesto un ejemplo de múltiplos por el precio demandado en los anuncios, que seguramente será diferente al precio por el que finalmente se efectúe la transacción (algo difícil de conocer).
En la página de Fotocasa también pueden encontrarse estos múltiplos que se publican trimestralmente por provincias e incluso por barrios.
Resumiendo, estos métodos de valoración son unas herramientas útiles y nos pueden dar un precio muy aproximado, sobre todo si los combinamos y tomamos varias muestras para comparar los múltiplos. También es muy importante no perder de vista el sentido común antes que emplear mecánicamente unas fórmulas matemáticas.
Hay que tener en muy cuenta que el precio de un inmueble depende exclusivamente de la oferta y de la demanda. Finalmente, el valor será el que alguien esté dispuesto a pagar.