plaza_de_garajeA la hora de plantearse la venta de una plaza de garaje (o un trastero) situada en un edificio de propiedad horizontal hay que tener en cuenta como está configurada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Existen cuatro posibilidades:

  1. Plaza de garaje como anexo inseparable a la vivienda o local.
  2. Como un elemento privativo más del edificio, con su cuota de participación del global de la comunidad.
  3. El garaje en su conjunto es un elemento privativo del edificio con una cuota de participación, en co-propiedad indivisa de varios comuneros, cada uno de los cuales tiene su plaza asignada.
  4. El garaje es un elemento común del edificio al que tienen acceso todos los propietarios. En este caso, cada vez menos usual, no puede plantearse la venta, por tratarse de un elemento común del edificio.

Para saber en qué se situación se encuentra la plaza de aparcamiento, habrá que recurrir a las escrituras de la vivienda o del edificio. Otra forma de averiguarlo, es a través de la Sede Electrónica del Catastro.

En el primer caso, en la descripción de la vivienda, se incluirán los garajes y trasteros anejos. En el segundo caso, aparecerá la plaza de aparcamiento como una referencia catastral independiente. En el tercer caso, sólo hará una referencia catastral para todo el garaje con el total de metros cuadrados, sin incluir descripción alguna sobre el número de plazas.

La primera posibilidad que se ha mencionado, la plaza de garaje como anexo inseparable a la vivienda o local, es la que plantea más problemas debido a su condición de “inseparable”.

El que sea inseparable no significa que no pueda separarse, sino que previamente se debe proceder a la desvinculación.

Para que se produzca una desvinculación, en primer lugar hay que plantearlo al Presidente o al Administrador de la finca para que lo incluya en el orden del día de la próxima junta de propietarios. Como es un acuerdo que afecta a la configuración del título constitutivo de la comunidad, será necesaria la unanimidad total de los propietarios (art. 10.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Con el acuerdo aprobado, se asignará a la plaza de garaje un número correlativo y una cuota de participación, y se procederá a modificar la escritura de división horizontal de la comunidad. Todo esto conlleva gastos notariales y registrales.

Solo en el caso de que la opción de enajenar la plaza de garaje o trastero esté prevista en los estatutos podría llevarse a cabo sin autorización de la junta.

Otro tema aparte es que si se trata de una vivienda de protección oficial, deba obtenerse la autorización de la Comunidad Autónoma.

Una pregunta que suele hacerse es el porqué se ha configurado la plaza de garaje como anexa a la vivienda, si después existen estos inconvenientes. La respuesta está en la fiscalidad, puesto que de esta forma se le aplica el mismo tipo de IVA reducido que a la vivienda (cuando se trata de obra nueva), en vez del tipo normal que se aplicaría a una plaza independiente.

Por último, hay que destacar que la comunidad no puede impedir la venta de una plaza de garaje anexa si previamente no se ha aprobado en junta la desvinculación, ya que use puede arrendar o ceder el uso del garaje sin autorización de la junta. Lo que ocurre es que el nuevo propietario no podrá inscribirla en el Registro de la Propiedad, ni tendrá ningún derecho u obligación respecto a la comunidad de propietarios, ya que los seguirá ostentando el anterior propietario, que deberá seguir haciéndose cargo del pago de las cuotas.